3.19 부동산 대책과 토지거래허가제 발표 이후 대출 규제 변화, 정확한 정보 정리

토지거래허가제 재지정과 대출 규제 배경

‘3.19 대책’은 서울 주요 지역의 집값 상승을 억제하기 위해 강남 3구와 용산구 전체 아파트를 토지거래허가구역으로 재지정했다. 허가제는 2025년 3월부터 9월까지 6개월간 시행되며, 여의도·목동·신통기획 구역 등은 해제 보류 상태다. 이와 함께 HUG 전세대출 보증 한도가 90%로 조정되며 5월부터 조기 도입된다. 정부는 주택 공급 속도를 높이는 동시에 대출을 통한 갭투자와 다주택자 투기를 차단하려는 의지를 분명히 했다. 이복현 금융감독원장은 “다주택자 주택 구입과 갭투자 등 투기적 요소를 억제하기 위해 금융사의 자율 관리를 강화하겠다”며 은행들에 강한 압박을 가했다.

은행별 대출 규제 강화 조치

토지거래허가제 재시행과 대책 발표 직후, 주요 은행들은 대출 규제를 빠르게 강화했다. 아래는 2025년 3월 20일 기준 은행별 조치 내용이다.

1. 하나은행
   • 시행일: 3월 27일부터
   • 내용: 서울 지역에 한해 1주택 이상 보유자의 신규 주담대 취급 중단, 다주택자의 조건부 전세대출 신규 취급 중단. 지난해 하반기 대출을 유지했던 것과 달리 이번엔 규제 불가피성을 인정.
2. 우리은행
   • 시행일: 3월 27일 또는 28일(조율 중)
   • 내용: 강남 3구와 용산구에서 1주택 이상 보유자의 주담대 제한. 지난 2월 21일 다주택자의 수도권 추가 주택 구매 대출을 허용했으나 한 달 만에 정책 반전.
3. NH농협은행
   • 시행일: 3월 21일부터
   • 내용: 수도권 내 조건부 전세대출 중단.
4. SC제일은행
   • 시행일: 3월 26일부터
   • 내용: 다주택자의 신규 주담대 취급 중단.
5. KB국민은행·신한은행
   • 현황: 이미 수도권 유주택자의 신규 주담대와 조건부 전세대출을 제한 중이며 추가 조치 검토 중.

대출 규제의 여파

• 막차 수요 급증: 대책 발표 후 은행권 대출 문의가 폭증했다. 평소 하루 10만 건 수준이던 통화량이 발표 당일 오후 13만~14만 건으로 늘었다. 차주들은 규제 시행 전 대출을 받으려는 ‘막차 수요’를 보이고 있다.
• 대출금리 인하 기대감 하락: 은행들이 기준금리 인하분을 가산금리 조정으로 반영하며 대출금리를 낮춰왔으나 규제 강화로 추가 인하 여력이 줄었다. 정부는 디딤돌·버팀목·신생아특례 대출 금리 인상 가능성도 언급했다.
• 가계대출 증가세 둔화: 3월 18일까지 5대 은행 주담대는 6869억 원, 전세대출은 1430억 원 증가하며 일평균 증가율이 지난달 대비 3분의 1로 줄었다. 반면, 규제가 느슨한 신용대출은 6000억 원 가까이 늘며 풍선효과 우려가 커졌다.

은행권과 실수요자의 반응

은행들은 정부의 오락가락 정책에 혼란을 겪고 있다. 연초 대출 총량을 자율 관리하며 문턱을 낮췄지만 대책으로 다시 조여야 하는 상황이다. 한 시중은행 고위 관계자는 “정부가 대출을 더 옥죄라는 신호를 준 셈”이라며 “실수요자가 피해를 볼 가능성이 크다”고 우려했다. 금융감독원은 1분기 가계대출 목표를 초과한 금융사 경영진과 면담을 예고하며 압박을 강화했다.

분석과 전망

토지거래허가제와 대출 규제는 강남·용산 등 고가 아파트 거래를 억제할 가능성이 있지만 비규제 지역으로 수요가 몰리는 풍선효과가 우려된다. 주담대와 전세대출 제한은 갭투자를 줄일 수 있으나 무주택 실수요자의 자금 조달을 어렵게 만들어 전세난을 심화시킬 리스크도 있다. 대출 총량 관리와 자율 관리가 충돌하며 은행과 차주 모두 혼란을 겪는 가운데 정책의 실효성은 집값 안정과 실수요자 보호라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있을 때 판가름 날 것이다.

정확한 정보에 따르면 3월 말부터 본격화하는 대출 규제는 서울과 수도권, 특히 강남 3구·용산구에 집중되며 다주택자와 유주택자의 대출 기회가 크게 줄어든다. 차주들은 시행 전 대출 가능 여부를 은행에 확인하는 것이 필수다.