서울 강남3구·용산구 토지거래허가구역 지정, 주택시장의 긴장과 전망

토지거래허가구역 지정의 의미

토지거래허가구역으로 지정되면 일정 규모 이상 주택을 거래하려면 관할 구청의 허가를 받아야 한다. 이는 실거주 목적 외의 투자, 특히 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’를 사실상 차단한다. 3월 24일부터 강남3구와 용산구에서는 실수요자만이 주택을 매매할 수 있게 되며 투자 수요가 급격히 줄어들 가능성이 크다. 이 지역은 고가 아파트가 밀집한 곳으로 현금 동원력이 높은 ‘현금 부자’만이 시장에 남을 가능성이 높다는 분석이다.

단기적 시장 반응은 거래량 감소와 가격 줄다리기

시행 직전 주말인 3월 22~23일은 토허제 적용 전 마지막 매매 기회다. 일부 급한 매도자들은 시세보다 수억 원 낮은 가격에 내놓고 거래를 서두를 가능성이 있다. 반면, 최근 강남·용산 아파트값이 급등한 만큼 매수자들은 더 낮은 가격을 기다리며 관망할 수 있다. 이로 인해 매도자와 매수자 간 치열한 줄다리기가 예상된다. 전문가들은 “당장 거래량이 급감하며 시장이 위축될 것”이라고 입을 모은다. 실제로 2020년 잠실·삼성·대치·청담(잠삼대청)이 토허구역으로 묶였을 때도 거래량이 크게 줄어든 전례가 있다.

6개월 한시적? 과거 사례가 말하는 연장 가능성

정부는 이번 조치를 6개월 한시적으로 발표했지만 연장 가능성을 배제하지 않았다. 과거 사례를 보면 토허제는 단기 규제에 그치지 않는 경우가 많았다. 2020년 잠삼대청 지정 당시 서울시는 1년 단위로 연장하며 약 5년간 규제를 유지했고 지난해 2월에야 해제했다. 이번에도 토허제 해제 후 한 달 만에 강남·용산 집값이 급등한 점을 고려하면 정부가 6개월 뒤 규제를 쉽게 풀기는 어려울 전망이다. 금리 인하 기대감과 신규 주택 공급 감소로 가격 상승 압력이 지속된다면 토허구역 연장은 더욱 현실적인 시나리오가 될 수 있다.

장기적 전망, 거래 위축 속 가격 상승 우려

단기적으로 거래량 감소와 시장 위축이 불가피하지만 장기적으로는 오히려 가격 상승을 부추길 가능성이 제기된다. 2020년 잠삼대청 사례에서도 초기 거래량은 줄었지만, 시간이 지나며 희소성이 부각되고 가격이 다시 뛰었다. 서울시는 당시 토허제 효과가 2~3년에 그친다고 인정했었다. 강남3구와 용산구는 ‘똘똘한 한 채’ 수요가 집중되는 지역으로 공급 부족과 맞물려 가격 상승 요인이 여전하다. 업계 관계자는 “6개월로 끝날지 5년까지 갈지는 시장과 정책에 달렸지만 희소성과 수요를 감안하면 상승세를 막기 어렵다”고 내다봤다.

추가 규제 가능성과 시장의 미래

정부는 필요 시 추가 지역을 토허구역으로 지정할 여지를 남겼다. 만약 마포·성동·광진구 등에서 단기 집값 급등이 나타난다면 규제 확대가 현실화할 수 있다. 이는 강남·용산발 상승세가 주변으로 번지는 ‘풍선효과’를 차단하려는 의도로 보인다. 하지만 근본적인 공급 부족 문제를 해결하지 않는 한 토허제는 임시 처방에 그칠 가능성이 크다.

 

3월 24일부터 시작되는 강남3구·용산구 토지거래허가구역 지정은 당장 거래량을 줄이고 시장을 냉각시킬 것이다. 그러나 과거처럼 규제가 길어지거나 공급 부족으로 인해 가격이 다시 오를 가능성도 배제할 수 없다. 매매를 고민하는 이들은 시행 전 주말을 활용하거나 장기적 관점에서 시장 흐름을 지켜보는 전략이 필요해 보인다. 서울 주택시장은 이번 조치로 또 한 번 변곡점을 맞았다. 과연 정부가 의도한 안정화가 실현될지 주목할 시점이다.