토지거래허가구역 확대 첫날, 강남3구·용산 시장 반응, 거래 급감과 관망세 뚜렷

규제 시행 첫날, 거래와 문의 ‘뚝’

2025년 3월 24일, 서울 강남·서초·송파·용산구(이하 강남3구·용산)가 토지거래허가구역으로 묶인 첫날, 부동산 시장은 급격한 거래 위축을 보였다. 정부와 서울시가 갭투자 차단을 위해 실거주 2년 의무를 부과하며 규제를 강화하자 중개업소는 한산한 분위기를 맞았다. 매수 문의 역시 뚝 끊기며 시장은 숨 고르기에 들어갔다.

매물 호가 하락, 그러나 실거래는 미미

규제 발표 이후 급매물 거래가 주말에 집중되며 일부 지역에서는 호가가 큰 폭으로 떨어졌다. 송파구 잠실엘스 전용 84㎡는 기존 32억 원이었던 호가가 29억30억 원으로 2억3억 원 하락했다. 서초구 래미안 원베일리 전용 84㎡도 60억 원을 넘던 호가가 57억~58억 원 수준으로 조정됐다. 그러나 실거래는 극히 제한적이어서 호가 조정에도 불구하고 시장은 여전히 정체 상태다. 부동산 업계에서는 “실입주만 가능해지며 매수자가 신중해졌다”며 “현재는 호가만 움직일 뿐 거래는 거의 없다”고 밝혔다.

실수요자 중심 시장, 집값 하락 효과는 제한적

토지거래허가구역 지정으로 매매는 실거주 목적에 한정되며, 기존 세입자가 있는 경우 매도조차 쉽지 않다. 이는 갭투자 수요를 차단했지만, 실수요자 중심의 시장으로 전환되며 거래량 감소가 두드러졌다. 전문가들은 집값 하락 효과가 크지 않을 것으로 전망한다. 양지영 신한투자증권 수석은 “단기적으로 거래 위축과 소폭 가격 조정이 예상되지만, 금리 인하 기대와 공급 부족으로 중장기적 반등 가능성이 높다”고 분석했다. 즉, 이번 규제는 가격 안정화보다 거래 감소에 더 큰 영향을 미칠 가능성이 크다.

지역 간 형평성 논란과 풍선효과 우려

강남3구·용산 외곽 지역 주민들은 규제 형평성에 불만을 제기한다. 용산구 도원동 도원삼성래미안 전용 59㎡는 최근 12억 3천만 원에 거래됐으나 이는 올해 1월(12억 원) 대비 큰 상승이 아니다. 도원동 중개업소 관계자는 “집값이 많이 오르지 않은 지역까지 규제에 포함돼 재산권 침해 논란이 있다”며 “옆 동네 도화동(마포구)은 제외돼 불공정하다”고 토로했다. 한편, 규제에서 제외된 마포·성동·강동구 등은 풍선효과 기대감으로 호가가 오를 조짐을 보인다.

거래량 감소 주도, 가격 안정은 불확실

토지거래허가구역 확대 첫날, 강남3구·용산은 매도·매수 모두 신중한 관망세를 보이며 거래가 급감했다. 호가 하락은 일부 나타났으나 실거래로 이어지지 않아 집값 안정 효과는 미지수다. 규제의 지속성과 주변 지역 풍선효과, 금융 환경 변화가 향후 시장 흐름을 좌우할 전망이다.