강남3구·용산 토허제 확대 속 경매·보류지 투자 열풍, 현금 부자의 새로운 기회

토허제 확대와 경매·보류지의 예외성

2025년 3월 24일부터 서울 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 전역이 토지거래허가구역(토허구역)으로 지정되며 부동산 시장에 큰 변화가 감지되고 있다. 일반 매매는 2년 실거주 의무와 허가 요건으로 갭투자가 차단됐지만, ‘민사집행법에 의한 경매’와 ‘도시 및 주거환경정비법에 따른 보류지 매각’은 토허제 적용에서 제외된다. 이로 인해 경매 물건과 보류지가 실거주 의무 없이 갭투자가 가능한 투자처로 급부상하며, 현금 자산가들의 관심이 쏠리고 있다. 부동산 전문가들은 “대출이 어려운 경매와 보류지는 현금 동원력이 강한 투자자들에게 매력적인 대안”이라고 입을 모은다.

경매 시장 낙찰가율 상승과 강남권 물건 대기

토허구역 내 경매 물건은 이미 높은 낙찰가율로 주목받아왔다. 예를 들어, 2024년 8월 강남구 압구정동 ‘미성1차’(전용 106㎡)는 실거래가보다 1억 5천만 원 높은 39억 원에 낙찰되며 시장 가치를 증명했다. 이번 토허제 확대 이후에도 비슷한 현상이 강남3구와 용산구로 확산될 전망이다. 지지옥션에 따르면, 3월 27일 강남구 삼성동 ‘힐스테이트 2단지’(전용 40㎡, 최저 16억 원), 31일 송파구 잠실동 ‘리센츠’, 4월 1일 서초구 반포동 ‘아크로리버파크’ 등 대어급 경매가 줄줄이 대기 중이다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “매매가 하락 가능성이 낮고 토허제 제외로 경매 낙찰가율이 100%를 넘길 것”이라며 투자 매력을 강조했다. 실제로 서초·송파구 경매 낙찰가율은 최근 80~90%에서 100%를 돌파했다.

보류지 침체기 탈출과 가격 반등 신호

재건축·재개발 보류지도 토허제의 틈새 시장으로 떠오르고 있다. 보류지는 조합이 공사비 충당 등을 위해 입주 시점에 매각하는 물건으로, 계약 후 한 달 내 잔금 납부 조건이지만 세입자를 활용한 자금 조달이 가능하다. 2025년 입주 예정인 서초구 ‘메이플자이’, 송파구 ‘잠실래미안아이파크’, 청담동 ‘청담르엘’ 등이 투자 레이더에 포착됐다. 특히 반포동 ‘래미안 원펜타스’는 지난해 유찰(전용 59㎡, 35억 원) 후 토허구역 지정으로 재매각을 검토 중이며, 시세 대비 경쟁력을 갖출 경우 낙찰 가능성이 높아졌다. 토허구역 인접 강동구 ‘올림픽파크포레온’ 보류지(전용 39㎡)도 이달 평균 13억 원에 낙찰되며, 지난해 12억 원 유찰 대비 상승세를 보였다.

투자 매력과 리스크

경매와 보류지의 강점은 실거주 의무 면제와 갭투자 가능성이다. 경매는 낙찰 후 세입자를 들여 자금 회수를, 보류지는 계약 후 빠른 전세 계약으로 투자비를 충당할 수 있다. 그러나 시중은행 대출이 제한돼 현금 동원력이 필수며, 높은 낙찰가 경쟁으로 초기 비용 부담이 크다. 전문가는 “강남권은 장기적으로 자산 가치가 유지될 가능성이 높아 현금 부자들에게는 놓칠 수 없는 기회”라며도 “경쟁 과열로 수익률이 줄어들 수 있다”고 경고한다.

지금 주목할 물건과 전략

부동산 투자에 관심 있다면, 3~4월 경매 일정과 보류지 매각 공고를 체크해야 한다. 삼성동·잠실·반포 등 프리미엄 단지의 경매 물건은 초기 자금만 확보된다면 안정적 수익을 기대할 수 있다. 보류지는 입주 시점과 조합의 매각 조건을 확인하며, 전세 수요가 풍부한 단지를 공략하는 것이 유리하다. 토허제의 6개월 한시적 적용(2025년 9월까지)을 감안하면, 단기 투자 후 매도 타이밍도 계산에 넣어야 한다.

토허제 틈새 시장의 기회 잡기

강남3구·용산 토허제 확대는 일반 매매를 억제했지만, 경매와 보류지를 새로운 투자 무대로 만들었다. 현금 자산가라면 이 틈새 시장을 활용해 강남권 프리미엄 아파트를 노려볼 시점이다. 다만, 경쟁 심화와 자금 부담을 감안한 치밀한 전략이 성공의 열쇠다.