지분형 주택금융 제도(지분형 주담대) 도입, 영끌 방지와 가계부채 관리의 새 패러다임

영끌 관행에 제동, 지분형 주택금융이란?

한국의 주택 시장에서 ‘영끌’(영혼까지 끌어모은 대출)이 내 집 마련의 관행으로 자리 잡은 가운데, 금융위원회가 새로운 대안을 제시했다. 2025년 3월 26일, 김병환 금융위원장은 정부서울청사 기자간담회에서 ‘지분형 주택금융 제도’ 도입 계획을 발표했다. 이 제도는 개인이 주택을 매수할 때 한국주택금융공사(주금공) 등 공공기관이 지분을 투자해 대출 부담을 줄이고, 개인은 정부 지분만큼 월세를 지급하는 구조다. 이는 가계부채 증가를 억제하고, 현금이 부족한 이들도 주택을 마련할 수 있도록 설계된 혁신적인 방안이다.

현재 주택 매수는 대부분 은행 대출에 의존하며, 총부채원리금상환비율(DSR) 규제로 대출 한도가 제한되자 자산가와 현금 부자만 유리한 상황이 됐다. 김 위원장은 “집값 상승과 DSR 강화로 대출 없이 집을 사기 어렵고, 과도한 대출은 또 다른 문제”라며, 주금공의 지분 투자를 통해 자금 조달과 부채 부담을 동시에 해결하려는 의지를 밝혔다. 이 제도는 개인의 자기자본, 은행 대출, 그리고 정부 지분 투자금을 조합해 주택 구매를 지원하며, 가계대출 비중을 줄여 부채 관리에 기여할 전망이다.

제도의 구조와 예상 효과

지분형 주택금융의 핵심은 주택 소유권을 개인과 정부가 공유하는 것이다. 예를 들어, 주택 가격의 일부를 주금공이 지분으로 투자하면, 개인은 그만큼 대출을 덜 받고 주금공 소유 지분에 대해 월세를 낸다. 주택 매각 시 발생하는 시세차익은 지분 비율에 따라 분배된다. 이는 대출 금리보다 낮은 월세로 정부에 상환하는 형태로, 가계의 이자 부담을 완화할 가능성이 크다.

정부는 이 제도를 통해 가계부채 증가 속도를 명목 GDP 성장률 이내로 관리하겠다는 목표를 세웠다. 특히 최근 급증한 주택담보대출(주담대)을 줄이고, 정책금융기관의 역할을 강화해 부동산 시장의 안정성을 높이려 한다. 김 위원장은 “관계 부처와 협의 중이며, 기존 제도의 문제점을 보완해 시범 운영으로 수요를 점검할 계획”이라고 밝혔다.

도입의 과제와 한계

그러나 이 제도의 성공 여부는 몇 가지 과제에 달려 있다. 첫째, 국내 주택 시장은 소유와 시세차익을 중시하는 특성이 강해, 정부와 소유권을 나누고 월세를 내는 구조에 대한 반감이 존재할 수 있다. 둘째, 월세 수준, 지분 매매 가격 산정 방식 등 세부 사항에서 이견이 생길 가능성이 높다. 셋째, 주금공 등 공공기관의 재정 부담이 커질 경우 지속 가능성에 의문이 제기될 수 있다.

과거 국토교통부와 서울시가 시도한 ‘수익공유형 모기지’나 ‘지분적립형 주택’도 비슷한 이유로 큰 호응을 얻지 못했다. 김 위원장은 이를 인지하고 “기존 제도의 실패 원인을 분석해 시장 수요를 충족하는 방향으로 설계하겠다”고 강조했다. 전문가들은 이 제도가 실효성을 가지려면 월세 부담을 대출 이자보다 낮게 설정하고, 유연한 지분 매매 조건을 마련해야 한다고 조언한다.

예대금리차 점검과 금융정책 일관성

김 위원장은 이날 간담회에서 은행권 예대금리차 문제도 언급했다. 최근 은행들이 대출 금리는 천천히 내리고 예금 금리는 빠르게 조정하며 수익성을 높이는 행태에 대해 “지난해 가계대출 증가 과정에서 예대금리차가 벌어졌다”며 점검 의지를 밝혔다. 이는 기준금리 인하분이 대출 금리에 제대로 반영되지 않는다는 비판에 대한 대응으로 보인다.

또한, 가계대출 관리 기조에 대한 일관성 논란에 대해선 “대출 규모 관리와 금리 반영이라는 두 목표를 위해 은행의 자율적 심사를 유도 중”이라며, 일부 불편은 불가피하다고 설명했다. 이는 다주택자나 갭투자 억제 등 가계부채 관리의 큰 틀을 유지하겠다는 뜻으로 해석된다.

주거 안정과 부채 관리의 균형

지분형 주택금융 제도는 영끌 관행을 줄이고 가계부채를 관리하려는 정부의 야심 찬 시도다. 성공한다면 주거 안정과 금융 건전성을 동시에 달성할 수 있는 돌파구가 될 수 있다. 그러나 시장 수용성과 재정 부담 등 현실적 장벽을 넘어야 실질적인 대안으로 자리 잡을 수 있다. 금융위의 세밀한 설계와 관계 부처 간 협력이 이 제도의 성패를 좌우할 전망이다.