강남 3구·용산구 아파트, 토지거래허가구역 지정, 규제 내용과 실수요자 가이드

토지거래허가구역 규제 대상 확인법

토지거래허가구역 내 주거지는 토지 면적 6㎡(약 2평) 이상일 경우 거래 허가를 받아야 합니다. 사실상 아파트 면적과 무관하게 모두 대상이 됩니다. 단, 허가 조건은 토지 취득일(아파트 등기일)로부터 2년간 실거주가 가능한 경우로 제한됩니다. 규제 대상은 '건축법상 아파트', 즉 주거용 층수가 5개 이상인 건물로 정의됩니다. 오피스텔, 빌라(다세대·연립), 상가는 원칙적으로 제외되지만, 3월 24일 이전에 이미 지정된 구역은 상가도 포함되니 주의가 필요합니다.

혼란을 피하려면 건축물 대장을 확인하세요. 강남 3구·용산구 소재 건물이면서 대장에 '아파트'로 기재된 경우, 나 홀로 아파트도 포함됩니다. 3월 24일 이전 계약 건은 잔금 미납 여부와 관계없이 규제 대상에서 제외됩니다.

거래 허가 신청 절차

허가 신청은 매도자와 매수자가 공동으로 진행하며, 대리인 신청 시 위임장이 필요합니다. 신청 후 약 3주 내 허가 여부가 결정되지만, 공휴일이나 신청 폭주 시 연장될 수 있습니다. 유주택자는 기존 주택 처리 계획서(매매·임대)와 거주 사유를 구체적으로 소명해야 하며, 허가 가능성이 낮을 수 있습니다. 임대차 계약이 남아 있는 아파트는 허가 불가이나, 잔금 납부 전 임대차가 종료되면 예외 신청이 가능합니다. 단, '묵시적 갱신'이 없음을 증빙해야 합니다.

예외 사례와 주의점

경매 낙찰, 청약 당첨, 재건축 보류지 매입은 허가 대상에서 제외됩니다. 다만, 이후 2차 거래는 규제를 받습니다. 무상증여·상속, 천재지변 등도 예외로 인정됩니다. 보류지는 재건축·재개발 조합이 남긴 물량으로, 청약 제한 없이 매입 가능하지만 중도금·잔금 마련이 관건입니다. 서울시 '정비사업 정보몽땅' 홈페이지를 통해 입주 전 공고를 확인하는 것이 유리합니다.

위반 시 처벌

허가 없이 거래 시 2년 이하 징역 또는 공시가격 30% 벌금이 부과되며, 거래는 무효화됩니다. 허가 후 실거주 위반 시 취득가의 10%, 임대 시 7%, 용도 변경 시 5% 이행강제금이 부과됩니다. 지자체는 매년 5~7월 정기조사와 수시조사를 통해 위반 여부를 점검합니다. 재건축·재개발 입주권 거래도 허가 대상으로, 실거주 2년 의무가 적용되며, 철거 등으로 이를 지키지 못하면 벌금 가능성이 있습니다.

실수요자를 위한 조언

강남 3구·용산구 아파트 거래를 계획 중이라면 건축물 대장 확인, 허가 절차 숙지, 자금 계획 수립이 필수입니다. 규제 연장 가능성을 고려해 시장 동향도 주시하세요. 궁금한 점은 관할 지자체에 문의해 정확한 정보를 얻는 것이 안전합니다.